就在五一长假之前，4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，正式启动基础设施领域公募REITs试点工作。
这通知的每个字你都认识，可连起来你就不一定看得懂啦。这生涩难懂的通知，实则影响深远。
今天我们来聊一聊，REITs到底是个啥？跟我们普通人到底有什么关系？
01REITs到底是个啥
REITs的读音是“瑞次”，听着像瑞幸的兄弟，但靠谱多了。
它的全称是Real Estate Investment Trusts，中文名是房地产投资信托基金。
这次的公募REITs简单来说，就是一群投资者把钱凑到一起，交给一个基金经理，让他去投资不动产项目，然后赚到的钱大家分。
这次的试点呢，采用的是“公募基金+单一基础设施资产支持证券”的产品结构。
什么意思呢？举一个例子：
我修了一条高速公路，以后收过路费，但是初期投资太大，花了100个亿。
这时候我就可以把这个公路的所有权+未来的过路费打包做个资产证券化（ABS），然后把这个ABS做成基金，通过公募渠道卖给千千万万个散户。
这样，我就能抽出80个亿来（我自己至少得投20%不能跑）去修别的公路，而基金每年会把我收的高速费的90%作为分红。
所以，所谓的REITs，对我来说就是一种新的融资形式。而对散户来说，是一种新的投资品种。
而且我和散户的利益是一致的，项目运营得好，我们是双赢的。
其实在外国，REITs已经发展的很成熟了。尤其是美国，REITs规模已经超过万亿美元：
截至 2019 年底，全球 REITs 规模超 2 万亿美元，其中约 65%来自美国。
但中国因为体量太大、情况复杂、以稳为主，酝酿了十几年，到今天才算是正式开始公募试点了。咱们是第40个设立REITs 工具的国家/地区。
02REITs会进一步推高房价么？
因为中文名字叫作“房地产投资信托基金”，所以很多人对REITs是有误解的，认为这个东西是用来炒作房地产的工具，开发商可以借此大举募资抢地盖楼。
也有很多半懂不懂的大V拿房子举例子，说REITs就是房子一直涨，一个人买不起，大家就集资买房，享受房价上涨的收益。
好好的政策被解读成了组团炒房。
其实，REITs和炒房，半毛钱关系都没有。
仔细看一下这次的试点方案就知道，本次公募REITs优先支持的项目主要是新老基建。
通知提出，优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施、水电气热等市政工程、城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。
此外，通知还鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。
这些跟炒房八竿子打不着：
你可能会想，现在的试点没有，不代表以后成熟了不会有房地产类的REITs啊？
这么想，是因为你不了解国际通行的REITs底层资产。
REITs几乎不投资开发类物业，而是投资已经能产生稳定现金流和固定收益的成熟不动产项目，比如酒店、办公、商业、基础设施等，与传统的居民住宅严格隔离。
想想我前面高速公路的例子，一定得有收过路费这种稳定现金流，才能发得出REITs产品来。
而且别忘了，和很多一毛不拔的上市公司不同，REITs90%的利润都是要拿来分红的。强制性高比例分红也抑制了REITs利用留存资金进行扩张的冲动。
倒是有一类跟房子相关的REITs，就是底层资产是长租公寓的REITs。但同样，这样的项目也是聚焦于稳定的租金的。
而且，REITs打通了政策性住房（尤其是租赁住房）的退出渠道，这对房价其实反而有一定的抑制作用。
对于这点，肖钢是这么说的：“境外市场经验表明，推行REITs有助于降低不动产市场价格波动性，不会助推住宅价格非理性上涨。”
所以我说，REITs和炒高房价是不沾边的。
但是我们可以说REITs就跟房价没有一点关系了么？并不是的。这里面有条暗线，非常值得你注意：
“优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。”
看明白啥意思了么？
这些被政策优先支持的区域，大多数是经济发展良好的核心区域。也只有在这些区域，才能产生更多靠谱的、有稳定现金流的仓储、环保、酒店、购物中心项目。
要致富先修路，基建对经济的带动作用有目共睹。而这次REITs的推出，又会进一步扩大这些区域的发展优势。
这些区域发展好了，会对其他地区形成比较明显的虹吸效应，人才和资源都会进一步汇集到大城市圈。
在这种情况下，你猜哪个地方的房价会更有优势？
强者恒强，龙头会穿越，这跟炒股票是一样一样的道理。
所以，REITs的推出跟组团炒房没任何关系。但它对于城市竞争力来说，是一种助推，会进一步扩大核心城市的优势。
这才是REITs对房价的真正影响。看明白以后，买房可千万不要选错了城市。
03REITs有投资价值么？
之前中国的REITs一直是私募性质的，被称作类REITs，普通人是没法参与的。
这次的指引提出，公众投资者通过基金销售机构以询价确定的认购价格，参与基础设施基金份额认购。
这意味着，个人终于可以直接投资公募REITs了！
相对私募，公募具备募集规模大、没有投资人数量上限、流动性好等优势，同时也丰富了投资者的投资品种和渠道。
它给个人投资者提供了一个机会，可以用很小的资金，参与优质大宗物业（如租赁公寓楼、商场、物流设施等）的投资，且这些物业都是由专业机构管理运营维护。
而且REITs还能定期分红。这对于那些投资后在生活上还有现金需求的投资者来说尤其适合。
当然，这个投资REITs的机会是不是个好机会，就得先看看收益和风险。
从资产配置的角度，REITs相比于其他大类资产（现金、股票、债券、外汇、金融衍生品、大宗商品等），具有固定性、耐久性、独特性、长期稀缺性的特点。
众所周知，股票是大类资产中长期收益率最高的品类之一。而从美国的长期经验来看，RIETs，尤其是权益类的RIETs，收益是要比股票还高的，超过了标普500、纳斯达克指数以及道琼斯工业指数：
而波动性相对是不算高的（图中蓝色柱），低于私募和部分股票：
从风险收益比来看，20年间公募REITs夏普比率为0.44，仅低于波动率很低的两类固收产品（美国广义债券、长期限债券），优于股票、其他固定收益产品、对冲基金等。
所以，根据老美几十年来的经验，REITs确实是个不错的投资品种，不光个人投资者喜欢，很多机构也把它作为资产配置的重要组成。
回到中国的REITs。这个投资品种，肯定是会有不错的投资价值的。
但是这次中行原油宝的事件也提醒我们，咱们的金融创新，从制度设计到从业者再到投资者，真的还差点意思。
在REITs基金上，我们在运营团队、金融设计、制度配套上，也确实还有不短的路需要小步快跑，逐步提升。
路漫漫其修远兮，中国REITs这个万亿级的市场，肯定是有风险的，但也必然有很多的投资机会蕴含其中。如果试点成熟了，你一定要做好分一杯羹的准备。
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