回顾过去20年房地产行业的发展，楼市经历了以下几个阶段：
1、房地产行业发展初期，楼市处于“人多房少”的状态，房子供不应求是非常普遍的现象，房价迎来了第一轮大涨；
2、随着住房供应量逐渐增加，楼市住房供应量已经充足，不过由于房子的投资价值，涌现出了很多炒房客，炒房客的出现打破了楼市正常的供求关系，使得楼市出现了供求失衡，不少城市出现了第二轮房价大涨。
3、随着住房投资价值的逐渐减弱，越来越多投资客开始意识到投资房产的时代逐渐过去，投资客开始对楼市的信心不足，也有越来越多投资客开始退出楼市，楼市也开始逐渐降温，部分城市出现了房价回调。
事实上从2020年开始，楼市就已经逐渐进入最后一个阶段，因为2020年的楼市寒冬让房地产行业一些跌入低谷，这让很多本来对楼市有信心的人突然对楼市失去了信心。过去的房价大涨让人们对楼市很有信心，很多人根本就没有想过房价会下跌，而2020年的楼市寒冬让很多人重新认识了楼市。
不仅是投资客对投资房产失去了信心，很多刚需购房者也表现出对楼市的信心不足，不少刚需购房者都推迟了买房的计划，打算继续观望楼市。
2021年本来是楼市回暖的一年，很多人都对楼市恢复过去的发展有一定的信心，有专家表示，2020年的楼市虽然处于寒冬，但是也积累了不少购房需求，这些购房需求将会在2021年持续释放。
2021年初，房地产行业确实出现了局部火热，不过随着楼市调控政策的不断收紧，2021年的楼市开始出现明显的降温，据相关机构统计，截止到今年9月底，全年楼市调控次数已经高达482次，平均单月的楼市调控次数超过50次，尤其是下半年开始，楼市调控进一步收紧，从调控次数来看，7月、8月、9月单月楼市调控次数分别为66次、68次、62次，单月调控次数都达到了年内最高。
在调控如此密集的背景下，下半年的楼市降温非常明显，7月份和8月份都出现了明显销售量下滑，本来9月和10月是房地产销售旺季，被很多业内人士称作是“金九银十”，不过今年的“金九银十”明显遇冷。
前一段时间国家统计局公布了9月份70城房价数据，数据显示，9月份新房环比价格迎来了6年来首次下跌，另外从城市房价涨跌情况来看，在70个大中城市中，新房价格下跌的城市有36个，价格与上个月持平的城市有7个，而房价上涨的城市有27个；二手房方面，房价环比上月下跌的城市有52个，持平的城市有1个，房价环比上月下降的城市有17个。从以上数据可以看出，不管是新房还是二手房，房价下跌的城市都要永远大于房价上涨的城市。
基于过去2年的楼市走势，有房地产内行人坦言，2022年起，房价将会迎来“贬值潮”，明年的房价可能会让很多人更加悲伤。从楼市的发展角度来分析，未来楼市会出现“贬值潮”主要有以下3个原因。
第一：楼市购房需求逐渐减弱。
房产大佬李嘉诚曾表示：未来5年，房地产行业将会进入艰难的时期，因为过去一二十年房地产行业的兴旺发展会消耗大量的购房需求，未来今年可能会面临“需求枯竭”的问题。
未来楼市购房需求逐渐减弱主要有2方面的原因：
首先是炒房客会逐步退出楼市，在我国炒房客是非常庞大的群体，对于住房的需求量非常大，而近些年随着楼市环境的改变以及调控政策的收紧，炒房客的生存空间会越来越小，因此目前有大量炒房客退出楼市，炒房客的退出就会导致购房需求明显减弱。
然后刚需对住房的需求也会逐渐减弱，在经历了房地产行业的繁荣发展之后，人们的住房拥有率以及人均住房面积都达到了很高的水平，真正需要买房的刚需在逐渐减少，这也会导致楼市的购房需求逐渐减弱。
第二：部分城市房价虚高，处于房价回调的阶段。
过去房地产行业的发展并非在正常的发展，因为楼市发展过于火热，也有炒房客的存在打破楼市的供求平衡，因此过去的房价上涨也并非正常的上涨，而是一种非理性上涨，不少城市的房价处于虚高的水平。
对于这些房价虚高的城市来说，楼市火热的时候会维持高房价的状态，甚至会出现房价进一步上涨。不过最近几年楼市已经开始逐渐平稳，不管是楼市的内部环境还是外部的调控环境，都注定了楼市开始朝着理性的方向发展，而过去那些房价虚高的城市，会随着楼市的降温而出现房价回调。因此到了2022年，部分城市会继续出现房价回调，直到房价回归合理的水平。
第三：楼市调控基本不会放松。
房地产行业的短期发展受调控政策的影响比较大，调控政策对于楼市的影响是多方面的。从金融层面来说，调控政策会限制房地产行业的资金流入，防止过多资金流入房地产行业；从市场规范来看，调控政策会规范市场中的一些乱象，比如遏制炒房客炒房，限购、限价等措施，让楼市朝着健康的方向发展。
在调控政策密集的背景下，很多城市的楼市都出现了明显的降温，同时不少人对于楼市的信心不足，有推迟买房的打算。这些城市基本上都很难再出现房价大幅上涨，甚至很多城市的房价会出现回调。
总而言之，2022年的楼市基本上会延续2021年的发展趋势，不管是调控政策还是楼市本身的处境都不会有太大的改变，在这样的楼市背景下，部分城市的房子可能会迎来“贬值潮”，房价也会让不少人更加悲伤。对于投资客来说，将可能面临财富缩水的问题，房子可能会成为负担；而对于刚需购房者来说，房价逐渐回调是利好消息，未来有更大的可能买到低成本的房子。
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